Une décision de justice qui relance le débat sur les règles de copropriété
Un arrêt récent soulève une question que de nombreux copropriétaires se posent : a-t-on vraiment le droit d'installer son climatiseur ou son antenne où l'on veut dans un immeuble collectif ?
Si vous vivez en copropriété et que vous envisagez d'installer un climatiseur ou une antenne de télévision, il y a un point essentiel à connaître. L'utilisation des parties communes à des fins personnelles est l'une des sources de conflits les plus fréquentes entre voisins. Même si ces espaces appartiennent collectivement à tous les copropriétaires, leur usage ne peut ni causer de préjudice aux autres résidents, ni entraîner des interventions invasives sur les structures partagées.
C'est précisément sur ce sujet que la Cour d'appel de Rome a été amenée à trancher un litige opposant plusieurs copropriétaires à leur syndicat de copropriété. Au cœur du débat : l'installation d'une antenne télévisuelle et du groupe extérieur d'un système de climatisation sur le toit de l'immeuble.
Le conflit autour de l'installation d'une antenne et d'un climatiseur en copropriété
Tout commence en 2017, lorsque les propriétaires d'un appartement demandent à l'assemblée générale de copropriété l'autorisation de poser le groupe extérieur de leur climatiseur ainsi qu'une antenne sur un mur commun de l'immeuble.
Selon eux, cette installation ne dérangeait personne : il s'agissait d'un mur sans fenêtre, situé au-dessus du toit de l'immeuble, et un autre groupe de climatisation était déjà présent au même endroit. Les mêmes copropriétaires avaient également demandé à pouvoir accéder à la toiture via une trappe située sur le palier du dernier étage, ainsi qu'à obtenir les clés de plusieurs portails installés dans la cage d'escalier. Toutes ces demandes ont été rejetées par l'assemblée générale, ce qui a conduit les intéressés à saisir la justice.
Durant la procédure, le syndicat de copropriété a contesté leurs prétentions, affirmant notamment que certaines surfaces de la toiture — comme la terrasse solaire et un local servant de débarras — n'étaient pas des parties communes, mais des dépendances appartenant exclusivement à un autre propriétaire. La trappe, quant à elle, avait entre-temps été transformée en lucarne fixe. Le Tribunal de Rome n'avait finalement accordé gain de cause aux copropriétaires que sur un seul point : celui des portails installés dans les escaliers.
Ce qu'a décidé la justice sur les demandes des copropriétaires
Le juge avait estimé que ces portails ne pouvaient pas empêcher les autres propriétaires de circuler librement dans les parties communes, et avait ordonné au syndicat de les retirer ou de remettre les clés à l'ensemble des copropriétaires.
Sur tous les autres points, les demandes ont été rejetées. Les copropriétaires ont alors interjeté appel, soutenant que le Tribunal avait statué sur des questions qui n'avaient pas été soulevées par les parties. Mais la Cour d'appel de Rome a, elle aussi, écarté ces contestations.
Le cœur de la décision porte sur le droit du copropriétaire individuel à utiliser les parties communes de l'immeuble. La Cour a rappelé que ce droit, pourtant prévu par le code civil, ne signifie pas que chaque propriétaire peut installer librement des équipements là où il le souhaite. Si une installation risque d'affecter la propriété d'autrui ou de créer des nuisances pour les autres résidents, celui qui souhaite la réaliser doit démontrer qu'il n'existe aucune solution alternative moins invasive.
Pourquoi les demandes ont-elles été rejetées
Les copropriétaires n'avaient présenté ni projet technique précis, ni expertise démontrant l'impossibilité de placer le groupe extérieur du climatiseur à un autre endroit — par exemple sur la façade extérieure proche de leur appartement, solution que le syndicat lui-même avait proposée lors des tentatives de conciliation. De la même manière, il n'avait pas été prouvé qu'il était impossible d'utiliser l'antenne collective déjà installée sur le toit, ni de recourir à d'autres dispositifs de réception du signal télévisé.
En s'appuyant sur plusieurs décisions antérieures de la Cour de cassation italienne, la Cour d'appel a ainsi réaffirmé un principe désormais bien établi : un copropriétaire peut installer des antennes ou d'autres équipements sur des espaces qui ne lui appartiennent pas, à condition de prouver qu'aucune alternative viable n'existe sur ses propres surfaces ou sur d'autres parties communes moins problématiques.
Sans cette démonstration, le droit d'usage des parties communes ne peut pas automatiquement l'emporter sur les droits de propriété des autres copropriétaires. Un rappel utile pour tous ceux qui envisagent ce type d'installation dans un immeuble collectif.
